Vă propunem un proiect de investiții imobiliare într-o zonă reprezentativă a Brașovului, oraș considerat în România ca fiind obiectivul turistic numărul unu al țării, publicația Wall-Street considerând-ul “cel mai vizitat oraș din România”.

     Brașovul este un oraș istoric atestat încă din anul 1292, așezat la poalele Tâmpei la o altitudine de 600-650m. Denumit în trecut de saxoni Kronstadt, era un puternic centru comercial fiind situat la confluența celor trei mari regiuni ale tarii: Ardealul, Moldova și Muntenia. Și astăzi orașul păstrează în partea lui veche (acolo unde se situează și proiectul imobiliar pe care dorim să vi-l prezentăm) un aer medieval, aici întâlnindu-se nenumărate obiective turistice dintre care amintim: Biserica Neagra (cu cea mai veche orga din S-E Europei), Cetatea Brașovului, Poarta Schei, Poarta Ecaterinei, Casa Sfatului, Casa Hircher, Muzeul Mureșenilor, etc. 

     Orașul Brașov este municipiu reședința al  județului Brașov unde deasemeni sunt numeroase obiective turistice dintre care amintim: Parcul Național Bucegi, Parcul Național Piatra Craiului, Rezervații Naturale în Munții Ciucaș, Castelul Bran, nenumărate cetăți și fortificații (cetatea Hărmanului, Prejmerului, Sânpetru, Râșnov,Făgărașului, etc.), Castelul Haller de la Hoghiz, lăcașe de cult ( Mănăstirea Brâncoveanu, Mănăstirea Bucium, Biserica Evanghelica Râșnov, Biserica Reformata Făgăraș, etc.), muzee (Etnografic Săcele, Național Brașov, etc.), stațiuni turistice (Poiana Braşov – la 12 km de Braşov; Predeal – 20 km de Braşov, pe DN1; Pârâul Rece – la 30 km de Braşov; Zizin, Băile Rodbav – la 15 km de Braşov; Timişu de Sus – pe DN1; Timişu de Jos – pe DN1; Băile Perşani: Băile Homorod – la 15 km de Braşov).

     Încă de la așezarea pietrei de temelie, Brașovul a fost un oraș cosmopolit și așa îl regăsim și în prezent, multele etnii (români, sași, maghiari, germani, evrei, etc.) și culturi care l-au străbătut de-a lungul timpului imprimându-i un aspect unic, cizelându-l într-un oraș viu, dinamic și cu multe oportunități. Așa îl regăsim și astăzi și din punct de vedere economic, social, cultural Brașovul se situează printre primele orașe ale României. Situarea geografică a orașului în centrul țării a constituit și îl constituie un punct nodal pentru investiții. Printre investițiile recente de interes național și local sunt și reabilitarea infrastructurii, realizarea de noi rute ocolitoare a orașului (rute ce vor face legătura cu autostrada ce va lega Transilvania de Europa), realizarea unui aeroport internațional la 15km de centrul orașului în zona Ghimbav. Mulți investitori străini au găsit Brașovul ca fiind un loc propice pentru investiții diverse, având în vedere tradiția industrială, faptul că orașul este unul universitar, forța de munca fiind bine pregătită, infrastructura feroviară și rutieră este peste media țării și sistemul bancar este foarte bine reprezentat.

     Având în vedere toate aceste ”ingrediente“ (turistic, economic, cosmopolit) am realizat oportunitatea îmbinării și armonizării lor într-un proiect de investiții imobiliare, într-un concept. Pentru a da viață acestui concept am prospectat întreaga zonă potențială a Brașovului și am fost atrași ineluctabil de zona veche a orașului numită și Scheii Brașovului. Acest cartier situat la poalele Tâmpei, încărcat de istorie și beneficiind din plin de un cadru natural deosebit este locul unde acest concept poate prinde viață. Zona aleasă se află în mijlocul naturii, fiind mărginită ca într-un arc de păduri ale statului (Regia Romsilva) sau aflate în proprietatea primăriei Brașov (Ocolul Silvic Kronstadt). Din aceasta zonă pleacă trasee turistice marcate: spre Pietrele lui Solomon (loc unde se desfășoară anual  sărbători locale ca Junii Brașovului, etc.), spre Tâmpa, spre Poiana Brașov (Stațiunea numărul unu al schiului românesc) sau Postăvarul. Deci încă de la început cu ușurință putem spune că “ingredientul turistic” este pe deplin satisfăcut în zonă. Ținând cont de aceasta mai mult în cadrul proiectului de urbanizare pe care l-am realizat în această parte studiată de proiect s-a introdus o ”zonă de turism în zonă protejată“.

        Așadar zona studiata, de proiectul de urbanizare realizat de către noi, este compusă din mai multe parcele situate în intravilanul municipiului Brașov, în partea limitrofă a cartierului Schei, spre sud-vest. Conform Planului Urbanistic General Brașov, aprobat cu HCL nr. 144/2011, zona face parte din rezervația de arhitectura Ansamblul Urban “Scheii Brașovului”. Majoritatea parcelelor sunt terenuri libere de construcții, având categoria de folosință: fâneață sau terenuri împădurite. Sunt câteva construcții edificate adiacent străzii După Grădini, stradă care constituie accesul principal în zona studiată.

                În perioada 2003-2007 am achiziționat aici un număr de 13 parcele, ele fiind cuprinse cu suprafețele aferente în tabelul de mai jos:

Nr. Crt.	Adresa	Descriere	Suprafața
1.	După Grădini 25	Cf. 11572, top 3589	S=6.035,40mp
2.	După Grădini 23	Cf. 47424, top 3590, A+1	S=4.370,40mp
3.	După Grădini 21bis	Cf. 48524, top 3591/2	S=2.710,00mp
4.	După Grădini 35A	Cf. 7533, top 3601, 3603, A+1	S=4.615,20mp,  S=2.869,20mp
5.	Printre Grădini 43A	Cf. 12882, top 3605, A+1	S=8.361,40mp
6.	După Grădini f.n.	Cf. 12045, top 3607, A+1	S=4.102,20mp
7.	După Grădini f.n.	Cf. 2342, top 3609, A+2	S=7.403,80mp
8.	Printre Grădini 9A	Cf. 9802, top 3620, A+1	S=3.409,20mp
9.	După Grădini f.n.	Cf. 3055, top 3618, A+1	S=8.766,40mp
10.	După Grădini f.n.	Cf. 12143, top 3815, 3816/4, A+1	S=23,40mp, S=2.387,20mp
11.	După Grădini f.n.	Cf. 11357, top 3636, 3638, 3639, A+1	S=3.807,00mp
12.	Fântâniței 67	Cf. 15399, top 3817, A+1	S=8.699,80mp
13.	Valea Tei	Cf. 6175, top 3820, A+1	S=8.548,60mp
TOTAL:			S=76.109,2mp

 

      În perioada 2007-2013 s-a lucrat intens pentru culegerea datelor din teren (proiecte topografice și geotehnice pentru aproape 50ha) și întocmirea proiectelor pentru Planul Urbanistic Zonal (PUZ).

       Imaginea de mai jos reprezintă parcelele achiziționate suprapuse pe ortofotoplanul zonei Scheiului:

 

     Destinația terenurilor conform Planului Urbanistic General Brașov, aprobat cu HCL nr. 144/2011 era: parțial L1b – zona de locuințe individuale și colective cu regim de înălțime max. P+2E+M, parțial V3a – zona spatii verzi pentru agrement, parcuri de distracție, case de vacanta în regim izolat, V6-păduri de agrement și parțial V7 – zona pădurilor și plantațiilor forestiere. 

       În zonele de locuit din aria protejata (zona de rezervație de arhitectura cuprinsa in Ansamblul urban „Scheii Brașovului” la indicativ Bv-II-s-B-11296) se urmărește menținerea specificului orașului Brașov de „oraș verde”, prin descurajarea construirii în zonele împădurite. Se urmărește dezvoltarea unor zone rezidențiale cu clădiri cu front întrerupt și cu grădini vizibile din stradă.

         Funcțiunile de locuire și zona de spatii verzi pentru agrement, baze de agrement, parcuri de distracție și case de vacante izolate, stabilite prin PUG, s-au păstrat și s-au mai introdus funcțiunea de turism și cea a dotărilor aferente locuirii și a zonelor de agrement. Anumite zone cu destinație de locuire și-au schimbat funcțiunea în zonă mixtă, zonă turistică sau zonă de dotări complementare.

         Parcelele adiacente străzii După Grădini păstrează funcțiunea de locuire stabilita prin PUG, iar trecerea către zona turistică, spre sud, se face treptat printr-o zonă mixtă (locuire și turism).

          S-au introdus două zone de dotări, care vor fi concentrate în două nuclee. Una din ele se află in zona de acces dinspre strada Podul Crețului, iar cealaltă este în apropierea zonei ocupate de baze de agrement. Sunt caracterizate prin prezența unor spații reprezentative, care vor fi poluri de atracție nu numai pentru zona studiată, dar vor deservi întregul cartier Scheii Brașovului.

           Regimul de înălțime al construcțiilor s-a stabilit în concordanță cu PUG Brașov si cu “PUZ Corelare PUZ-uri Coasta Vacilor, Warthe II, Colțul Putinarilor și Cărămidăriei, Brașov” – conform HCL nr 23/2013.

          Toate zonele verzi stabilite prin PUG: V3a, V7 si V6 vor avea acum destinația comună de zonă baze de agrement, păduri de agrement și parcuri de distracții, poli de agrement. Zona aceasta se va extinde cu un “culoar verde” pe strada Widrigangul Mic, unde exista fosta pârtie de schi din “Gradina lui Ţimăn”. Se dorește păstrarea și amenajarea acesteia în spiritul păstrării memoriei locului. Se interzice acum tăierea arborilor fără autorizare din partea autorităților locale.

          Astfel pentru armonizarea “ingredientului economic” cu cel ”cosmopolit“ s-a realizat o zonificare care să combine și să diversifice posibilele construcții în zonă.  Zonificarea funcțională care s-a realizat prin Planul Urbanistic Zonal (PUZ) a avut în vedere posibilitățile maxime de ocupare și de utilizare a terenului,  în condițiile naturale existente. Zonele funcționale create prin acest proiect sunt:

1)      ZL – Zona de locuințe individuale și colective mici în zona protejată, cu regim de înălțime max.P+1E+M

 

     Zona cuprinde partea de nord a terenului studiat, cu o cale de acces din strada După Grădini și o altă cale de acces nou creată – paralelă cu strada După Grădini, dar la o diferență de nivel de cca +40m fată  de aceasta. Se urmărește păstrarea caracterului zonei – fiind o zonă de locuințe.

S-a creat nou:

-        zone rezidențiale cuprinzând locuințe individuale cu înălțime  max. P+1E+M niveluri.

-        zone rezidențiale cu locuințe colective în clădiri cu mai multe apartamente, cu regim de înălțime max. P+1E+M

       Suprafața minimă construibilă a parcelei va fi de 1000,0mp și front la stradă de 15,0m. Parcelările pot fi tradiționale, spontane, rezultat al divizării în timp a unor parcele de mari dimensiuni sau parcelări planificate.

-          Procentul de ocupare al terenului – POTmax. = 25%

-          Coeficientul de utilizare al terenului – CUTmax. = 0,75

-          Înălțime maximă a clădirilor – Hmax = P+1E+M – niveluri supraterane

      Înălțimea maximă a construcțiilor (H coamă) se va stabili la 9,00m (pe firul cu plumb) de la terenul amenajat adiacent construcției pană la punctul maxim de înălțime al acesteia.

 

                2)  ZM – zona mixta în zona protejată

 

      Funcțiunea zonei este mixtă: de locuire și turism cu dotări complementare:

                                Zona este situata la sud de zona de locuințe, între a doua și a treia arteră principală de circulație (paralele cu strada După Grădini) și se definește printr-o zonă de tranziție între zona rezidențială și cea turistică.

                                S-au creat noi zone cu: locuințe individuale, izolate sau colective mici cu regim de înălțime P+2E+M, case de vacanta, vile, pensiuni, restaurante, cafenele, alimentație publică specifică turismului, comerț, servicii.

                                Suprafața minimă construibilă a parcelei pentru casa de vacanță va fi de 1000,0mp, cu front stradal de 15,0m, iar pentru parcelele cu vile si pensiuni va fi de 2000,0mp cu front de 20,0m.

-        Procentul de ocupare al terenului – POTmax. = 35%

-        Coeficientul de utilizare al terenului – CUTmax. = 1,3

-        Înălțimea maximă a clădirilor – Hmax = P+2E+M – niveluri supraterane

     Înălțimea maximă a construcțiilor (H coamă) se va stabili la 12,00m (pe firul cu plumb) de la terenul amenajat adiacent construcției pană la punctul maxim de înălțime al acesteia.

                                3)  ZT- zona de turism în zona protejată

                                Zona turistică este amplasată în partea sudica a terenului studiat, între a treia arteră principală de circulație (paralela cu strada După Grădini, spre sud) și limita intravilanului municipiului Brașov, la care se mai adăugă porțiunea centrală a amplasamentului studiat.

                                Funcțiunea predominantă a zonei va fi turistică (cu dotări complementare).

                  Astfel s-au creat: zone de case de vacantă, vile, pensiuni, hoteluri și complexe hoteliere, restaurante, cafenele, alimentație publică specifică turismului, comerț, servicii.

                    Suprafața minima construibilă a parcelei, pentru casa de vacanta, vile și pensiuni este identică cu cea stabilită în Zona mixtă. Pentru hoteluri suprafața minimă a parcelei va fi de 3000,0mp și frontul stradal minim de 25,0m.

-        Procentul de ocupare al terenului – POTmax. = 40%

-        Coeficientul de utilizare al terenului – CUTmax. = 1,5

-        Înălțimea maximă a clădirilor – Hmax = P+2E+M – niveluri supraterane

Înălțimea maximă a construcțiilor (H coamă) se va stabili la 12,00m (pe firul cu plumb) de la terenul amenajat adiacent construcției pană la punctul maxim de înălțime al acesteia.

                4) ZD – zona de dotări în zona protejată

                                Zona de dotări este concentrată în două nuclee aflate la poluri opuse pe terenul studiat. Unul din el se află în zona de acces dinspre strada Podul Crețului, iar celălalt este în apropierea zonei ocupate de baze de agrement.

                                Funcțiunile dominante sunt: comerț și servicii.

                                S-au creat funcțiuni de centru comercial (comerț cu amănuntul, galerii comerciale, magazine specializate), unități de alimentație publică (restaurante, cofetării, cafenele, baruri), centre de informare, servicii și echipamente de sănătate, servicii și echipamente de învățământ (școli, grădinițe), sedii de firmă, birouri. Parcelele se consideră construibile dacă  au suprafața de minim 2000,0mp.

-        Procentul de ocupare al terenului – POTmax. = 40%

-        Coeficientul de utilizare al terenului – CUTmax. = 1,5

-        Înălțimea maximă a clădirilor – Hmax = P+2E+M – niveluri supraterane

     Înălțimea maximă a construcțiilor (H coamă) se va stabili la 12,00m (pe firul cu plumb) de la terenul amenajat adiacent construcției pană la punctul maxim de înălțime al acesteia.

                                Pe parcelele existente cu suprafețe mai mici decât cele stabilite în ZL, ZM, ZT, ZD, se mențin aceleași condiții de construire.

                                5) ZBA – zona baze de agrement, păduri de agrement, parcuri de distracție, poli de agrement

                                Zona cuprinde terenuri în intravilan, situate în partea sudica al amplasamentului studiat, în afara zonei protejate. Se menține funcțiunea prevăzută în PUG Brașov pentru zonele acestea și se extinde cu un culoar verde – zona pârtiei vechi de schi (strada Widrigangul mic) prin care s-a încercat păstrarea memoriei locului.

     Funcțiunea dominantă a zonei va fi de agrement.

                                Se propun: amenajări sportive (terenuri de fotbal, tenis, volei, baschet, sport de aventură, sport pentru copii, etc.) în aer liber sau în clădiri cu destinație sportivă, domeniu schiabil și dotări aferente (instalații de transport pe cablu, pârtii pentru săniuș), echipamente pentru echitație, parc de tiroliene,  construcții de închiriere echipamente sportive, trasee de mountainbike, pavilioane de primire, puncte de informare turistica, mici puncte de alimentație publică; cafenele, restaurante, pavilioane de expoziții, spectacole.

-          Procentul de ocupare al terenului – POTmax. = 30%

-          Coeficientul de utilizare al terenului – CUTmax. = 0,3

-          Înălțimea maximă a clădirilor – Hmax = P+1E

 

      Cele 13 parcele, ce fac în principal obiectul acestei prezentări, în urma aprobării Planului Urbanistic Zonal vor fi cu autorizare de construire directă.

 

     În încheiere dorim să subliniem, încă odată dacă mai era nevoie, o parte din avantajele acestui proiect:

-          “caracterul cosmopolit” al proiectului datorat posibilității de a construi o mare diversitate de obiective: locuințe multifamiliale, locuințe și vile unifamiliale, case de vacanță, pensiuni, hoteluri, cluburi, centre comerciale și de birouri sau baze sportive și de agrement;

-          ”caracterul turistic“ al proiectului datorat amplasamentului în interiorul celei mai vizitate zone a județului Brașov precum și a posibilității de construire în amplasament a construcțiilor cu caracter turistic;

-          “caracterul economic” al proiectului ce se adresează după părerea noastră unei clase sociale ”de mijloc“ ce urmărește și are așteptări la o zonă rezidențială mai complexă care să-i satisfacă majoritatea necesităților de confort, intimitate și nivel de trai, clasă socială care este dispusă să plătească pentru toate aceste avantaje;

-          amplasamentul unic cu un view excepțional , terenuri cu pante diverse, pretabile pentru construcții terasate care asigură o priveliște minunată pentru toate clădirile;

-          apropierea de rezervația naturală “Pietrele lui Solomon”, cu micile sale cascade, cu pădurile de brad și larice, cu stâncile sale calcaroase, care se pretează la alpinism, cu locurile de picnic amenajate;

-          apropierea de drumul vechi de acces către Poiana Brașov, restricționat circulației rutiere și rezervat în prezent doar amatorilor de drumeții sau de ciclism montan;

-          aerul curat provenit din imensele masive de pădure din imediata apropiere și de circulația particulară a aerului, care vine dinspre lanțurile muntoase din împrejurimi, nu dinspre aglomerația urbana a Brașovului;

-          posibilitatea realizării aici a unei veritabile “stațiuni turistice – rezidențiale” cu investiții rezonabile;

-          prețul extrem de rezonabil pentru achiziția acestui proiect care a necesitat o muncă de 10 ani pentru a fi pus pe picioare.

      Toată această prezentare sperăm că va fost utilă și atractivă iar pentru detalii suplimentare vă rugăm să ne contactați.